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    “증가하는 아파트 하자 분쟁, 조정제도 활용 높여야”

     

     

    [인터뷰] 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 류정 처장

     

    위원장 상근직 전환·조직 확대로 사무국 이전
    임차인 하자보수청구권 신설 따른 하자심사·분쟁조정 신청 가능

    “담보책임 기간 내 소송 제기 신중해야”


    우리나라의 공동주택 비율이 점차 증가하고 있는 가운데 아파트 하자와 관련된 분쟁도 매년 늘어나고 있어 해결 방안이 시급하다.


    특히 하자 분쟁 해결을 위해 무차별 소송을 제기하는 기획소송도 증가해 비용·시간적 손해는 물론 제대로 된 보상을 받기도 어려워 또 다른 문제가 양산되고 있다.


    국토교통부 산하 하자심사·분쟁조정위원회는 분양·임대 공동주택, 집합건물, 건설사와 감리자·설계사 간 발생한 하자 분쟁에 대해 판정하고 당사자 간 합의를 통해 화해에 이르도록 조정을 실시, 조정안은 재판상 화해와 동일한 효력을 부여하고 불이행 시 강제집행도 가능해 활용 필요성이 높아지고 있다.

    ▶ 지난 8월 15일 하자심사·분쟁조정위원회 사무국을 이전했는데.


    국토교통부는 2010년 10월 6일 개소한 하자심사·분쟁조정위원회(이하 ‘하자위원회’라 함) 사무소를 당시 국토해양부가 소재하는 과천정부청사와 인근거리 중에서 전국의 아파트 공급분포(수도권 48%, 지방 52%)를 고려해 입주자 및 사업주체 임직원의 접근성 및 교통편이 비교적 편리한 경기 군포시 산본에 설치해 운영해왔다.


    그러나 2017년 4월 18일 법률 제14793호(시행 2017. 10. 19.)로 개정된 공동주택관리법 제40조 제1항에 따라 국토교통부 장관은 2018년 7월 23일자로 초대 상임 위원장에 길기관(57) 변호사를 임명하고, 하자분쟁의 사건 수 증가에 따른 전담인력이 증가되는 등 조직이 확대돼 경기 고양시 일산에 있는 한국시설안전공단(경남 진주로 본사이전) 청사건물로 이전하게 됐다.

    ▶ 하자심사·분쟁조정위원회의 역할은.


    하자위원회는 공동주택에서 발생하는 균열·누수·붕괴 등의 하자로 인한 입주자와 사업주체 간의 분쟁을 법원소송을 대체해 신속·공정하게 해결함으로써 입주자의 하자로 인한 불편을 해소하는 것은 물론, 사업주체의 경영손실을 최소화하기 위해 국토교통부에 정부위원회로 설치됐다. 입주자와 사업주체간의 분쟁해결과 사업주체·설계자·감리자 간의 분쟁을 해결하는 역할을 하고 있다.


    이러한 분쟁을 신속하고 공정하며 전문적으로 해결하기 위해 50명의 위원으로 전체위원회를 구성하고, 그 하부에 10명씩으로 구성된 5개의 분과위원회를 두고 있다. 이 중에서 하자심사와 분쟁조정을 담당하는 4개 분과위원회는 각각 3개씩의 소위원회를 두고 있다.


    하자위원회의 위원은 위원장을 비롯해 고위공무원단에 속하는 일반직공무원(주택정책관), 대학 교수, 공인된 연구기관의 연구위원, 판사·검사·변호사, 주택관리사, 건축사, 기술사 및 관련분야 박사 등 공동주택 하자담보책임 분야 최고의 전문가로 구성돼 있다.


    ▶ 임대주택 임차인들도 하자심사·분쟁조정을 신청할 수 있게 됐는데.


    지난해 4월 18일 개정(2017년 10월 19일 시행)된 공동주택관리법은 분양전환 목적의 공공임대주택 임차인들도 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여했다. 임대주택의 하자 문제는 심각하다. 임대주택 임차인들은 계약 해제 때문에 제대로 하자보수를 요청할 수 없기 때문이다.


    공동주택에서 하자가 발생할 경우 사업주체가 하자보수에 대한 책임을 지는 하자담보책임은 분양주택에만 주어지고 임대주택에는 주어지지 않았다. 하자담보책임은 시공자가 입주자에게 분양에 따른 담보책임을 지는 것으로 민법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서도 소유자에게만 주어진다.

    그러나 최초 건설 당시부터 임대한 후 분양을 목적으로 공급하기로 약속하고 분양한 공공임대주택은 사실상 분양전환권을 보유하고 있으나 건설회사에 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없었다. 이로 인해 임차인의 하자보수 요청에 사업주체가 하자보수를 적시에 하지 않아도 별다른 수단이 없어 향후 분양전환 시 하자보수가 문제됐다.


    이에 임대 후 분양을 목적으로 공급한 공공임대주택의 임차인 및 임차인대표회의에 하자보수청구권을 부여해 임차인들이 충분한 권리를 행사할 수 있도록 했다.


    하지만 임대주택 임차인들의 하자보수청구는 홍보 부족 등으로 아직까지 반응이 미비한 편이어서 이에 대한 적극적 권리 참여 홍보 및 계도가 필요하다. 임대주택은 사회적 약자들이 거주하는 서민주택으로서 임차인들이 하자보수 청구의 법적 권리를 실현한다면 임대주택 환경개선에 큰 역할을 할 것으로 기대된다.

    ▶ 아파트 하자 분쟁 줄이기 위한 방안은.


    하자 소송은 금전(채무)과 연관돼 있어 신중한 접근이 필요하다. 공동주택관리법은 공종별 2·3·5·10년의 하자담보책임기간을 두고 있다. 그런데 하자담보책임 1년차에 소송을 제기한다면 소송 진행 중에는 하자보수가 이뤄지지 않고 소송은 수개월에서부터 수년이 걸리기 때문에 담보책임기간 동안 하자를 보수하지 못하고 제척기간이 지나 청구권이 소멸되기도 한다.


    따라서 하자 분쟁 조정 불성립 시 관할 법원에 민사소송 제기가 가능하므로 하자 소송은 가장 마지막에 행사할 수 있는 권리로 남겨둬야 한다. 이에 소 제기권이 부여된 관리주체는 불필요한 소송 제기를 지양하고 입주자들이 하자보수청구권을 행사할 수 있도록 해야 한다. 이를 위해 정부는 하자담보책임기간 내에는 하자 소송을 하지 못하도록 하는 방안을 검토해볼 필요가 있다.


    시기별 하자청구가 제대로 되지 않으면 하자보수보증금으로 이뤄져야 할 시설 개선이 관리비 또는 장기수선충당금으로 집행해야 해 손해가 발생한다. 때문에 입주자는 하자를 발견할 수 있는 직원 채용 등으로 적기에 하자보수가 이뤄지도록 보장받아야 한다. 또한 입주자들은 입주자대표회의에 하자보수청구권을 양도함으로써 채권양도가 이뤄지는 것에 주의해야 한다. 채권 양도는 금전이나 그에 상응하는 것을 돌려받을 권리를 제3자에게 양도하는 것으로, 채권 양도 후 이사 온 소유자는 하자보수를 청구할 수 있는 권리를 박탈당하는 결과를 초래하기도 한다. 이와 함께 사업주체의 부실시공을 줄이기 위해서는 준공검사 전 입주자 사전점검을 의무화 해야 하며, 입주자·사용자는 건물 노후화를 저감하기 위해 시설 개선에 의지를 갖고 사용상 부주의를 줄이는 노력이 필요하다.


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    [아파트관리신문] 이인영 기자 2018.11.9.

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    등록일2018-11-09

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